Статистика цен на недвижимость по Росстату

К числу наиболее важных статистических показателей относятся цены на недвижимость. Они включают стоимость как разнообразного жилья – комнат, квартир или частных домов, так и различных коммерческих и других нежилых объектов недвижимого имущества – магазинов, торговых и офисных центров, гаражей, парковок и много другого.

Росстат уделяет серьезное внимание сбору и анализу данных по статистике цен на недвижимость – как по стране в целом, так и по отдельным субъектам РФ и крупным городам. Такой подход следует признать полностью оправданным. Дело в том, что региональные рынки недвижимого имущества имеют ярко выраженные особенности и собственную специфику.

Сказанное в полной мере относится и к жилью, и земельным участника, и к офисной или торговой недвижимости.

Статистика цен на недвижимость

Первая половина 2020 года показала увеличение спроса на дома и квартиры. Статистика роста цен на жилую недвижимость объясняется несколькими факторами. Первый и главный – снижение ключевой ставки Центробанка России, что привело к уменьшению процента по ипотеке.

Второй причиной стало очередное падение национальной валюты, которое сделало невыгодным хранение средств в рублях, в том числе – на депозитных счетах. В качестве еще одного фактора роста цен на жилую недвижимость следует отметить активизацию сразу нескольких государственных ипотечных программ. Участие в них позволяет приобрести квартиру или дом на заемные средства, полученные по льготной процентной ставке.

Комплексное воздействие перечисленных факторов привело к тому, что цены превысили предыдущий максимум, зафиксированный в начале 2015 года. Общая динамика средних цен на жилую недвижимость с разбивкой по годам показана на диаграмме.

Важно отметить, что аналогичная статистика по нежилой недвижимости не отличается точностью, а потому ее практическое использование сложно назвать целесообразным. Дело в том, что разнообразие коммерческого недвижимого имущества затрудняет выработку каких-либо трендов. Исходная информация очень сильно зависит от специфики конкретного объекта, региональных и других особенностей.

Сложившаяся ситуация не устраивает Росстат. В планах ведомства наладить учет цен на коммерческую недвижимость. Для этого в первом квартале 2021 года планируется наладить взаимодействие с Росреестром, предусматривающее предоставление информации о всех сделках с этим типом имущества.

До конца 2021 года поставлена задача завершить формирование системы сбора и опубликования статистических данных по рассматриваемому вопросу.

По годам

Росстат ведет учет цен на жилую недвижимость с 1998 года. За прошедшее время стоимость жилья выросла более, чем в 10 раз. Для удобства сбора и обработки информации сформированы две базы данных – раздельно по первичному и вторичному рынкам недвижимости.

Первичное жилье

Сначала имеет смысл рассмотреть статистику по новостройкам. Сведения с разбивкой по годам показаны сначала в таблице, а затем – для большей наглядности – в виде диаграммы.

На диаграмме хорошо заметно единственной серьезное падение цен на первичное жилье, которое произошло в период с 2009 по 2011 годы. Оно стало следствием мирового экономического кризиса. Но уже в 2012 году возобновился стабильный рост, а в 2016 году уровень цен превзошел докризисный 2008-й.

Вторичное жилье

Схожая ситуация складывается на вторичном рынке жилья. Хотя он имеет несколько характерных особенностей. Сначала имеет смысл привести данные о ценах по годам в табличной форме.

Первое, что необходимо отметить – большую волатильность рынка вторичного жилья. Она особенно хорошо заметна, если представить статистические данные в виде диаграммы.

Главной отличительной особенностью вторички становится тот факт, что даже в 2019 году цены не достигли уровня 2010-го. Еще одна характерная черта – небольшой временной лаг, который выражается в некотором запаздывании колебания цен, по сравнению с первичным рынком.

По городам и регионам

Приведенные выше статистические данные рассчитаны в среднем по России. Но как было отмечено выше, рынок жилья и недвижимости в целом имеет очень заметную региональную специфику. Поэтому никого не удивляет огромная разница между стоимостью квартиры в Москве и, например, Новосибирске. Тем более – если сравнение осуществляется с намного менее крупным и развитым городом, чем неформальная столица Сибири.

Разброс цен на жилье в разных регионах и населенных пунктах России очень велик. Для того, чтобы понять, насколько, достаточно изучить данные по основным отечественным городам, собранные на начало 2020 года. Информация получена не в официальном статистическом ведомстве страны, а на сайтах ведущих аналитических агентств. Росстат попросту не успевает собирать и обрабатывать массив данных настолько оперативно.

Еще более наглядно разницу в ценах жилья в разных регионах страны демонстрирует диаграмма, представленная ниже. Особенно велик разрыв между Москвой и другими российскими городами, даже самыми крупными и населенными. Например, разница между столицей и Краснодаром – в 3,2 раза.

Отдельного внимания заслуживает зависимость цен на московское жилье в зависимости от района города или расположенной поблизости станции метро. Стоимость кв. м. квартиры в некоторых самых известных и дорогих местах столицы приводится в таблице. Данные получены на начало 2021 года в крупных российских аналитических агентствах.

Цена на жилье, расположенное на окраинах города, варьируется в пределах от 142,7 до 185 тыс. руб. Речь идет о большом количестве районов, начиная с Бабушкинского и Южного Чертаново, а заканчивая Бирюлево, Южным Бутово и Зеленоградом.

По типу недвижимости

В этом разделе необходимо рассмотреть два аспекта. Первый касается жилья и уровня квартир. Второй – функционального назначения коммерческой недвижимости.

Цены в разрезе комфортности жилья

Приведенные выше цены на первичное и вторичное жилье являются усредненными. Они формируется по нескольким категориям квартиры в зависимости от уровня их комфортности. Общая динамика стоимостных показателей не сильно отличается от средних цен. Но все-таки она имеет некоторые особенности, которые имеет смысл рассмотреть отдельно.

Первичное жилье

Данные по стоимости первичного жилья разных уровней качества за 2010-2019 годы приведены в таблице.

Первый вывод, который явно следует из приведенных данных касается минимальной разницы между средними ценами за жилье, а также стоимостью типовых и улучшенных квартир. По факту отклонения в значении этих показателей практически отсутствуют. Единственное исключение составляют элитные квартиры. Резкий рост стоимости на них особенно заметен на диаграмме.

Вторичное жилье

Ситуация на рынке вторичного жилья заметно отличается от описанной выше. В этом случае четко заметна разница между ценами на квартиры разного уровня комфортности. Статистика ценовых показателей за 2010-2019 годы приводится в таблице.

Динамика становится еще очевиднее, если представить статистические данные в виде диаграммы. Необходимо еще раз отметить, что цены на вторичном рынке жилья в 2019 году уступают не только пиковому 2010-му, но и периоду с 2013 по 2015 годы, хотя и не по всем показателям.

Цены в зависимости от вида коммерческой недвижимости

Выше было отмечено, что Росстат только планирует в течение 2021 года наладить сбор данных о ценах на рынке коммерческой недвижимости. Поэтому сегодня приходится оперировать информацией, полученной от различных аналитических агентств.

Ключевым фактором, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости, выступает функциональное назначение. Различают четыре основных типа подобных объектов. Средняя цена по каждому из них для Москвы в марте 2020 года приводится в таблице.

Если отобразить информацию в графическом виде, будет выглядеть следующим образом. Первое, что бросается в глаза – высокая стоимость такого актива как земля. Для Москвы тренд удорожания земельных участков сформировался несколько лет назад и продолжает оставаться актуальным.

История и динамика

Характерной особенностью России выступает ценность жилья как актива. Она объясняется тем, что практически на всем протяжении истории государства жилищная проблема была актуальной для подавляющего большинства граждан. Следствием такого отношения становится желание приобрести собственный дом или квартиру при появлении любой возможности. Тем более – в условиях экономической или политической нестабильности.

Оборотной стороной желания купить жилье становится постоянный рост цен, особенно характерный для первичного рынка. Динамика изменений индексов цен за последний 22 года приводится в таблице.

Основной вывод, который можно сделать на основании приведенных статистических данных, заключается в следующем. Несмотря на заметно большую волатильность вторичного рынка жилья, его динамика не сильно отличается от рынка новостроек. Данное утверждение кажется еще более очевидным, если представить данные в формате обычной диаграммы.

Прогнозы и влияние кризиса на рынок недвижимости

Прогнозировать цены на рынке недвижимости – и жилой, и тем более коммерческой – сложная задача. Она делается еще более трудной, если учесть наличие такого непредсказуемого фактора как пандемия коронавируса и связанные с ней ограничительные меры.

Особенно серьезное влияние локаут оказал на рынок офисных и торговых объектов недвижимости. В этом нет ничего удивительного. Во-первых, многие предприятия перевели сотрудников на удаленку, что существенно снизило потребность в офисах. Во-вторых, резко выросли обороты онлайн-торговли, в результате чего снизилась выручка магазинов и торговых центров, работающих офлайн.

Росстат еще не обработал данные по ценам на недвижимость за 2020 год. А потому делать какие-то выводы преждевременно. Дело в том, что информация, предоставленная аналитическими агентствами, далеко не всегда носит объективный характер или может быть применена для оценки процессов, протекающих в масштабах региона, а тем более – страны в целом.

Сказанной в полной мере относится к прогнозированию того, как изменятся цены на недвижимость в 2021 году. Применительно к жилью огромное значение будет играть политика Центробанка в отношении ключевой ставки. Еще один важный фактор – продолжение реализации государственных ипотечных программ.

Что касается коммерческой недвижимости, ситуация еще сложнее. Существенное значение для перспектив дальнейшего развития рынка отводится результатам борьбы с пандемией коронавирусной инфекции. Локдаун будет отменен или продолжен – вот главный вопрос, от ответа на который зависит очень многое.

Несмотря на сложность прогнозирования, необходимо отметить один важный факт. Российский бизнес – и девелоперы, и застройщики, и владельцы недвижимости – уже приспособился к изменившимся условиям работы. Поэтому ожидать каких-либо серьезных коррекций на рынке не стоит. С высокой долей вероятности сохранятся тренды, которые наметились в течение 2-3 последних лет.

Мировая практика цен на недвижимость

Не стоит думать, что кризис коснулся исключительно российского рынка недвижимости. Напротив, на многие страны, в том числе самые развитые, он оказал намного более негативное влияние. Например, показатели продажи объектов недвижимого имущества в США достигли 10-летнего минимума.

В Объединенных Арабских Эмиратах и Китае цены на недвижимость обвалились на четверть. В некоторых странах Европы из-за жесткого карантина продажи попросту встали. Средние цены на объекты недвижимого имущества в различных государствах мира приводятся в таблицах. В первой – страны с самой дорогой стоимостью недвижимости, во второй – с самой дешевой.

Разброс цен на недвижимость в разных странах впечатляет. Причем во втором списке присутствуют и достаточно развитые в экономическом плане государства, например, Саудовская Аравия.

Ответы на вопросы

Как изменилась цена на недвижимость в 2020 году?

Ответ на вопрос зависит от типа недвижимости. Применительно к жилью – и на вторичном, и особенно на первичном рынке – можно сказать что цена увеличилась, причем заметно.

Большая часть коммерческой недвижимости, если и не обвалилась в цене, то уж точно не показала положительной динамики.

Как изменились цены на жилье в России в последние два десятка лет?

Стоимость первичного и вторичного жилья выросла за период с 1998 по 2019 год примерно в 12 раз. Такая динамика наверняка сохранится и в 2020 году, по которому данные Росстата отсутствуют.

Насколько дороже жилье в Москве по сравнению с другими городами России?

Цена квартиры в Москве превышает аналогичный показатель в СПб и Подмосковье почти в 2 раза. Разница с другими отечественными городами еще больше. Например, с Екатеринбургом и Новосибирском – в 3 раза, с Пермью и Томском – в 3,5 раза, с Воронежем, Волгоградом и Омском – в 4 и более раз.

Как сильно зависит стоимость московской квартиры от района размещения?

Местоположение жилья играет ключевую роль при определении стоимости. Например, квартира в самом центре Москвы обойдется покупателю в 410 тыс. руб./кв. м., а на окраине – в 150-160 тыс. руб./кв. м. В промежутке между указанными цифрами находятся цены в других районах столицы.

Какие виды коммерческой недвижимости ценятся особенно высоко?

Конкретные значения и соотношение цен определяется в зависимости от региональной специфики. Например, в Москве дороже всего земля, дальше идут торговые, а затем офисные помещения.

Как изменится стоимость недвижимости в 2021?

Делать прогнозы в сегодняшних условиях непросто. Но можно с уверенностью сказать: цены на жилье с высокой вероятностью продолжат рост.

Что касается коммерческой недвижимости, не исключено небольшое падение, прежде всего – в сегменте офисных площадей.

Вывод

Недвижимость относится к числу немногих активов, стоимость которых практически всегда растет. Периоды падений достаточно редки, причем в большинстве случае речь идет о небольшом снижении цены, которое отыгрывается в самом скором времени – в течение года-двух.

Росстат ведет обширную статистику по ценам на жилье в России, а в 2021 году планируется наладить сбор и анализ информации о коммерческой недвижимости.

Общий вывод, который можно сделать на основании приведенных статистических данных, заключается в следующем. Различные виды недвижимости остаются одним из самых ценных активов, даже в непростых экономических условиях локдауна и пандемии коронавируса. Особенно хорошие показатели роста стоимости и ликвидности показывает жилье, причем и на вторичном, и на первичном рынке.